Рынок жилой недвижимости
Предложение на рынке жилой недвижимости
Рынок жилой недвижимости города Харькова в 2007 году показал значительные темпы развития, сохраняя все тенденции, присущие ему в последние годы.
Общий жилой фонд Харькова составляет порядка 30 млн. кв. м.
По состоянию на начало 2008 года на 1 харьковчанина приходится 20,9 кв.м жилой площади, при среднем показателе по стране - 21,8 кв.м. жилья.
Показатели обеспеченности жильем жителей города Харькова и страны являются одними из самых низких среди аналогичных показателей стран Восточной Европы.
Данный факт создает основу для дальнейшего роста цен, что в свою очередь повышает инвестиционную привлекательность данного сегмента рынка недвижимости города.
|
Рис.1. Динамика ввода в эксплуатацию новостроек Харькова |
Потенциал рынка достаточно высок. Активно ведется строительство новых объектов.
Так, в 2007г. в эксплуатацию было введено 29 жилых домов, что на 16 % больше по сравнению с предыдущим годом.
Планируемые сроки ввода в эксплуатацию еще для 7 домов были перенесены на начало 2008г.
Динамика ввода в эксплуатацию новостроек Харькова в 2002-2007гг. представлена на рис. 1.
Сегодня рынок первичного жилья Харькова находится на этапе формирования.
 |
Рис.2. Структура рынка первичного жилья г.Харькова |
Существующие в городе новостройки относятся в основном к классу «бизнес» и «эконом». Удельный вес объектов «премиум» класса незначительный, а жилье класса «де люкс» на рынке Харькова вообще не представлено (рис.2).
Характеристики классов и объекты различной классности, строящиеся в городе Харькове, приведены таблице 2.
Таблица 2. Типичные представители класса
Класс |
Название |
Основные характеристики |
De Luxe |
- |
Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка. Расположение в центре города или в престижных районах. Количество квартир: 1-30. Этажность: до 7. Высота потолка: 3м и выше. Два и более м/м на квартиру. Инфраструктура: холодильник для мехов; помещение для мытья собак; приемный пункт прачечной/химчистки- в управлении ЖЭУ дома и т.п. Количество квартир на лестничной клетке:1-2, максимум 4. Огражденная, охраняемая, благоустроенная придомовая территория вход в дом (стационарный пост), автопаркинг (стационарные посты на каждом въезде), гостевая парковка (передвижной патруль); вся придомовая территория (передвижной патруль); на въезде во двор (стационарный пост); на лестницах и лестничных клетках (передвижной патруль); по всему периметру дома (передвижной патруль). |
Премиум |
Каскад, Корат, Фламинго |
Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка. Расположение в расширенном центре. Количество квартир: 1-30 шт. максимум 100. Этажность:8-12, максимум 13-18. Высота потолка: 3м и выше. Два и более м/м на квартиру. Количество квартир на лестничной клетке: до 4. Охраняемая, благоустроенная придомовая территория, вход в дом (стационарный пост), автопаркинг (стационарные посты на каждом въезде), гостевая парковка (передвижной патруль) |
Бизнес |
Олимп, Садовая горка, Триумф, Монтеплаза, Ультра и т.д |
Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка. Расположение в расширенном центре и прилегающей к центру зоне. Количество квартир: более 100, Этажность:13-18, максимум не ограничен. Высота потолка: 2,71-3м. 1 м/м на квартиру. Количество квартир на лестничной клетке: до 8. Благоустроенная придомовая территория вход в дом (стационарный пост), автопаркинг (стационарные посты на каждом въезде) |
Эконом |
Молодежный, Юбилейный |
Монолитно-каркасная технология, кирпичная кладка, сборная (панельные дома). Расположение в отдаленной и прилегающий к центру зоне. Количество квартир: более 100. Высота потолка: 2,51-2,7. До 1 м/м на квартиру (не обязательно). Обязательно наличие круглосуточного магазина/минимаркета.
Рекомендуется благоустроенная придомовая территория вход в дом (стационарный пост). |
Социальное жилье |
Обычно не имеют названий |
Согласно СНИПам и ДБНам |
Объем рынка увеличивается исключительно за счет точечной застройки. В настоящее время в Харькове отсутствуют реализованные проекты комплексного развития. Среди масштабных проектов следует выделить проекта строительства жилого микрорайона «Павловка Риверсайд Парк». Девелопером проекта является компания «МКДУ». Период реализации строительного этапа мультифункционального проекта «Павловка Риверсайд Парк» – 2007- 2012гг. Осенью 2007г. проект был одобрен Градостроительным Советом Харькова.
В 2007 г. компания «Консоль» заявила о строительстве на территории 10 га многофункционального комплекса - жилой микрорайон «Consol Green City».
Компания «XXI век Харьков» заявила о строительстве жилого микрорайона «Золотые пески» общей площадью 920 тыс. кв.м. Микрорайон будет построен на участке площадью 36,8 га. Проектом предусмотрено создание собственной инфраструктуры, в частности, строительство школы, детсада, спортивно-оздоровительного центра, объектов социально-культурного назначения. Строительство микрорайона будет проводиться в четыре очереди и займет не менее пяти лет. Сдача первой очереди в эксплуатацию запланирована на 2011 год.
Спрос на рынке жилой недвижимости
Совокупный дефицит рынка жилья города Харькова составляет порядка 14 млн.кв.м., а, принимая во внимание удельный показатель ветхих жилых домов в объеме текущего жилого фонда, значение разрыва между спросом и предложением на жилые площади оценивается на уровне 18 млн.кв.м.
К основным причинам устойчивого и растущего спроса на первичном рынке жилья относятся:
- увеличение доверия к стабильным строительным компаниям;
- увеличение износа вторичного жилого фонда г.Харькова;
- несоответствие качественных характеристик вторичного рынка жилья по сравнению с новым строящимся жильём;
- привлекательность приобретения недвижимости как вложение капитала.
|
Рис.3. Структура спроса на рынке первичного жилья г.Харькова
|
Наибольшим спросом на первичном рынке жилья пользуются квартиры класса «бизнес» и «эконом».
Наиболее интересны покупателям традиционно центральные районы города и районы с хорошей транспортной развязкой и вблизи станций метро: Госпром, Нагорный, Научная, Павлово Поле, ст. м «Гагарина», ст. м. «Пл. Восстания», Алексеевка, Салтовка.
Ежегодно растет показатель платежеспособного спроса, основными факторами способствующими росту являются положительная динамика уровня доходов жителей города, развитие ипотечного кредитования. Сегодня банки предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов. В условиях конкуренции банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Активность банков не уменьшается. В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. С другой стороны увеличиваются суммы кредита.
Расширение кредитных возможностей приобретения недвижимости в г. Харькове увеличивает круг потенциальных покупателей.
Следует указать, что на данный момент около 60% сделок, проходят по кредитной схеме.
Ценовые показатели на рынке жилой недвижимости
На рынке первичного жилья города Харькова на протяжении последних лет отмечена устойчивая тенденция роста стоимости 1 кв.м.
 |
Рис.4. Динамика ценовых показателей на рынке первичного жилья г.Харькова
|
Анализ ретроспективных данных показал, что для данного сегмента рынка характерен не только рост номинальных ценовых показателей, но и увеличение темпов роста.
Так в 2006 году среднегодовой темп роста составил 24 %, в 2007 году указанный показатель зафиксирован на уровне 49 %.
Стоимость жилья на первичном рынке
| Класс объекта |
Стоимость, долл.США/кв.м |
| «Премиум» |
1600-2750 |
| «Бизнес», «Бизнес+» |
900-2000 |
| Эконом |
795-1125 |
В краткосрочной перспективе прогнозируется положительная динамика ценовых показателей на уровне 25 - 35 % годовых.
Тенденции рынка жилой недвижимости
Следует отметить следующие тенденции на рынке жилой недвижимости:
- увеличивается количество вводимых в эксплуатацию новостроек, что, говорит о положительной динамике развития рынка;
- увеличивается предложение в новостройках жилья «бизнес» класса (в отличие от 2006 года, когда преобладающим было жилье класса «эконом»;
- на первичном рынке жилья наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а по классам наиболее популярны квартиры класса «эконом» и «бизнес»;
- в настоящий момент ведется интенсивное строительство новых жилых домов в центральных районах города, на Павловом Поле, просп. Гагарина, Холодной Горе, Алексеевке, Салтовке;
- начало развития комплексных проектов развития территорий;
- среди факторов, которые повлияли на рост цен, помимо преобладания спроса над объемом предложений, можно также назвать рост ВВП и доходов населения. Кроме того, еще одним плюсом в приобретении жилья стала возможность получения ипотечного кредита;
приобретение жилой недвижимости рассматривается не только как удовлетворение потребности в жилье, но и как объект инвестиций.
