Рынок торговой недвижимости

Предложение на рынке торговой недвижимости
Развитие рынка торговой недвижимости зависит от очевидных факторов. Это количество жителей в городе, их средний доход, местные законодательные условия, политика городской власти.

Рис.5. Структура предложения на рынке торговой недвижимости г. Харькова

Результатом положительного влияния этих факторов является увеличение объема розничной торговли и, как следствие, развитие собственных сетевых магазинов и появление в городе профессиональных ритейл-операторов. В первую очередь  это продуктовые сети и магазины бытовой техники.
Эксперты рынка единогласны во мне­нии, что рынок торговой недвижимости города Харькова потенциально представляет интерес, как для национальных, так и для  иностранных инвесторов. Вместе с тем отмечают низкое качество инвестиционного продукта.
По прогнозам, основные тенденции активного развития торговой недвижимости города Харькова сохранятся в ближайшие несколько лет. Кардинальных же изменений следует ожидать в 2010-2011 годах. В настоящее время в Харькове  ведется строительство 12 торговых центров общей арендной площадью около  300 000 кв.м.
Несмотря на постоянно растущие объемы строительства, предложение качественных торговых площадей в г. Харькове ограничено.
В течение 2007 г. объем предложения торговых площадей на рынке г. Харькова увеличился на 160,0 тыс.кв. м за счет ввода в эксплуатацию торговых центров микрорайонного и районного значения.

 

Название	Адрес	Формат объекта	Общая площадь, кв.м
Торговые центры
Строительный и мебельный гипермаркеты, супермаркет электроники	ул. Героев Труда, 7	Торгово-развлекательный центр «Караван»	39 000
Экватор	ул. Гвардейцев Широнинцев,  99/101	ТЦ	16500
Экватор	пр. Московский, 256б	ТЦ	16000
"Мебельный лабиринт", супермаркет электроники "Шок"	ул. Героев Труда, 9	Торгово-развлекательный центр "Дафи"	10 000
Класс	пр. Героев Сталинграда, 136/8	ТЦ	10 000
Атриум	ул. Сумская, 102	Торгово-офисный центр	4 000
Velta-city	пр. Маршала Жукова, 2/144	ТЦ	3 000
Атлас	ул. Полтавский шлях, 150	Торгово-офисный центр	2 500
Эстет	Красношкольная наб., 26а	ТЦ	1 600
Супер- и гипермаркеты
Эпицентр	пр. Гагарина, 348	гипермаркет стройматериалов	30 000
Москва	пр. Московский, 197б	мегамаркет электроники	8 660
Мегамакс	пр. Гагарина, 165	гипермаркет электроники	5 200
Будмакс	ул. Морозова, 13б	Магазин-склад стройматериалов	5 000
Рим	ул. Шевченко, 327	гипермаркет стройматериалов	4 000
Марс	ул. Клочковская,159	Супермаркет электроники	2 000
Фокстрот	ул. Полтавский шлях, 56	супермаркет электроники	2 000
АБВ-техника	пр. Гагарина, 43/2	супермаркет электроники	1 500
Наш Край	ул. Мира, 5	супермаркет продовольственный	1 500
Фокстрот	пл. Восстания, 7/8	супермаркет электроники	1 170
Наш Край	ул. Камская, 6	супермаркет продовольственный	1 000

 

Рис.6. Динамика изменения объема предложения профессиональных торговых площадей

За счет введенных в эксплуатацию объектов уровень обеспечения харьковчан профессиональными торговых площадями вырос на 56 % и составил 196 кв.м. на 1000 человек. В Донецке этот показатель равен 120м.кв., во Львове около 160м.кв., а в Киеве около 280м.кв.

 

 

 

 

 

 

В течение 2009 – 2011 г.г. появятся новые проекты, новые форматы, существенно увеличится объем площадей новых торговых центров. Кроме того, появятся новые типы торговых центров - региональные, nayэр-центры, крупные специализированные центры.

 

Строящиеся объекты торговой недвижимости

Название	Адрес	Общая площадь, кв.м
Дафи	ул. Героев Труда, 7	75 000
Французский бульвар	ул. Академика Павлова	40 000
Магелан	ул. Людвига Свободы/Окружная дорога	90 000
Глобал UA	пр. Московский, 199	5 200
Джокер	ул. Героев Труда, 14	5 700
Олимпик	пр. Московский	18 000
Рост-3	ул. Шевченко	8 000
Торговый центр на ХТЗ	пр. Московский	4 100
Торговый центр на Клочковской	ул. Клочковская/угол ул. Ромена Роллана	5 000
Торговый центр на Клочковской	ул. Клочковская, 101	10 000
Торговый центр «МКС»	ул. Донца-Захаржевского, 2	6 000
Торговый центр «Книжный мир»	пер. Классический	3 000

Кроме этого, в стадии разработки концептуальных решений находятся 5 проектов строительства крупноформатных торговых объектов общей площадь порядка 400 000 кв.м. Вероятность их реализации до 2011 года достаточно велика.
Но, несмотря на это, снижение арендных ставок, и повышение уровня вакантности площадей не прогнозируется. Это обусловлено высоким уровнем непокрытого спроса на данном сегменте рынка недвижимости города.

 

Спрос  на рыке торговой недвижимости

Активное развитие розничной торговли, устойчивый рост доходов населения и розничного товарооборота   приводят к увеличению спроса на торговую недвижимость и росту ценовых показателей.
В течение 2007 года розничный товарооборот в городе Харькове по сравнению с 2006 г.  увеличился на 27% и составил 10,05 млрд. грн
Среднемесячная заработная плата харьковчан за год выросла на 35% и по данным главного Управления статистики в Харьковской области в 4 квартале 2007 года составила 1400 грн.
Основными потребителями качественных торговых сетей остаются активно развивающиеся сетевые операторы.
Распределение спроса на качественные торговые площади по формату определяется, в первую очередь, профилем торгового оператора. Так, операторы, специализирующиеся на мебели, строительных и отделочных материалах, бытовой технике и электронике развиваются в формате супер- гипермаркет, а операторы одежды, обуви, парфюмерии развиваются в формате специализированный магазин, магазин-салон.

 

Рис.6. Структура спроса по форматам на рынке торговой недвижимости города Харькова

Интегрированное значение спроса на рынке торговых площадей города Харькова в 2008-2010 г.г. прогнозируется на уровне 1 460-1 480 тыс кв.м. при сохранении сложившейся тенденции роста доходов населения как минимум на 20 - 25 % в год и  годовой инфляции не более 12 %.
Наибольший удельный вес в структуре распределения совокупного спроса на торговые площади приходится на сегмент специализированных магазинов, что обусловлено изменением  в структуре расходом харьковчан.

 

 

 

Так, на протяжении последних лет растет доля расходов харьковчан на товары непродовольственной группы, а именно одежда, обувь, бытовые приборы и предметы интерьера и др.    

Рисунок 7. Структура спроса торговых помещений в зависимости от специализации В 2006 г.

 

Рисунок 8. Структура спроса торговых помещений в зависимости от специализации В 2007 г.

Рис.6. Структура спроса  по месторасположению на рынке торговой недвижимости города Харькова

Из-за ограниченного предложения и высоких показателей стоимости недвижимости в центре Харькова брендовые операторы  средней ценовой категории все чаще обращают внимание на торговые центры, расположенные на транспортных магистралях и в жилых массивах с высоким уровнем ротации пешеходов.  Для сетевых операторов товаров длительного пользования (мебель, бытовая техника и электроника) в выборе торговой площади приоритетным является удобные транспортные подъезды, поэтому они размещаются, в основном, на магистралях городского значения и транспортных узлах.

 

 

Продовольственные сети формата гипер- супермаркет также  размещаются на магистральных улицах городского и районного значения, в густонаселенных жилых массивах. Более мелкие по площади операторы (магазины «у дома», дискаунтеры) располагаются преимущественно на транспортных магистралях районного значения и в жилых массивах.
Несмотря на огромный потенциал, из всемирно известных международных операторов в Харькове функционируют лишь единицы, а многие бренды, особенно в непродовольственной торговле, представлены на условиях франчайзинга местными игроками. Иностранные ритейл-операторы в большинстве своем пока не готовы выходить на столь динамично развивающийся рынок розничной торговли. Одной из основных причин сложившейся ситуации можно считать дефицит профессиональных торговых площадей.

 

Ценовые показатели на рынке торговой недвижимости

Значительное отставание предложения качественных торговых площадей от спроса на них, приход на рынок новых сетевых операторов приводит к стабильному росту арендных ставок и цен на торговые объекты в городе Харькове.  Несмотря на повышение ценовых показателей, уровень вакантности составляет порядка 3-5%, и в большинстве случаев носит временный характер как результат ротации арендаторов.
Ценовые показатели на рынке торговой недвижимости на протяжении 2007 года продолжали устойчиво расти. Это объясняется несколькими причинами: 

1. отсутствие  широкого  предложения  качественных  площадей  на  рынке  торговой недвижимости;
2. рост розничного товарооборота;
3. приход в Украину зарубежных торговых сетевых операторов;
4. расширение национальных торговых операторов.

В течение 2007 года средние значения арендных ставок на рынке торговой недвижимости выросли на 48 %, значение стоимости в среднем по рынку  увеличилось на 69 %.

Рисунок 7. Динамика среднерыночного значения арендной ставки на рынке торговой недвижимости

 

Рисунок 8. Динамика среднерыночного значения стоимости на рынке торговой недвижимости

 

Самым дорогим форматом торговой недвижимости является магазин-салон или бутик, аренда такого формата составляет 50- 150 долл. США/кв. м, а стоимость — 4-6 тыс. долл. США за кв. м, вторыми по уровню арендных платежей являются секции в торговых центрах: аренда – 30-120 долл. США/кв.м, при стоимости от 2,5 до 4,5 тыс.кв.м.

Формат  торговых площадей	Диапазон средних арендных ставок,  дол. США/кв. м	Диапазон средних цен, дол. США/кв. м
ТРЦ, ТЦ	30-120	3500- 4500
Гипермаркеты, супермаркеты	15-25	1500- 3000
Магазины повседневного спроса	18-40	2300-4000
Магазин - салон	50-150	4000-6000

По состоянию на 1 января 2008 года ставка капитализации на рынке торговой недвижимости зафиксирована на уровне 20 %.

Тенденции развития рынка торговой недвижимости

• появление торговых центров с профессиональной концепцией;
• появляются новые форматы торговой недвижимости (например, таун-центр – это торговый городок со своими яркими характеристиками, для которого характерна кластерная структура – ряд зданий с общими галереями, связями, парковкой.
• стремление местных администраций к улучшению торговой инфраструктуры города (торговым центрам — “зеленый коридор”);
• увеличение  сроков  окупаемости  торговых  объектов,  поскольку для сохранения конкурентоспособности  новые  объекты  должны  отличаться  уникальностью  в архитектуре, наполнением,  управлением  здания,  что  требует  больших затрат;
• в виду усиления борьбы за клиентов в будущем операторы ТЦ повысят затраты на привлечение клиентов  за  счет  традиционных  супермаркетов  и  фуд-кортов,  кинотеатров  и  спортивно-развлекательных центров и новых видов „якорей”;
• участие в проектах торговых операторов как соинвесторов
• Совокупность наличия достаточного количества торговых операторов, высоких арендных ставок и дефицита торговой недвижимости приводит к увеличению инвестиционной привлекательности реализации проектов строительства торговых центров и достигает по показателям значений альтернативных инвестиций.
• экспансию столичных торговых сетей (продовольствие, бытовая техника, общепит, одежда)
• экспансию международных сетей (DIY, мебель, супермаркеты)
• появление межрегиональных сетевых девелоперских компаний.