Рынок гостиничной недвижимости

Предложение на рынке гостиничной недвижимости
На сегодняшний день одной из главных особенностей рынка гостиничного бизнеса в Украине является то, что в разных городах на тысячу жителей количество гостиничных мест абсолютно разное: от 0 до 15.
По данным Государственной туристической администрации, в столице Украины количество гостиничных мест на 1 тыс. населения равно 6. Для сравнения: в целом по Украине этот показатель составляет 2, в Днепропетровске -2, в Москве – 9, в Париже – 38, в среднем по Европе – 14–18 гостиничных мест. В Харькове же данный показатель составляет 2 гостиничных места, что находится на уровне среднего по Украине.
По подсчетам Гостурадминистрации, стране нужно 32 отеля уровня четырех-пяти звезд в крупных городах и исторических центрах. По сравнению с Россией и странами Восточной Европы, сегмент пятизвездочных отелей в Украине незначителен.
По состоянию на январь 2008 г. в результате мониторинга гостиничного сегмента г. Харькова, была собрана информация о 23 гостиницах. Общий номерной фонд исследуемых гостиниц составил 1487 номеров.

Рис.1. Структура номерного фонда предприятий гостиничной отрасли г. Харькова

ГП «Харьковстандартметрология» сертифицировала на сегодня в Харькове 21 гостиницу.
Двухзвездочными, согласно данным «Харьковстандартметрологии», являются две гостиницы – «Глория» и «Ахтамар».
Трехзвездочными – семь гостиниц: мотель «Дружба», «Киевская», «Националь», новый корпус гостиницы «Харьков», «Мир», «Меркурий» и «ZS-клуб».
Четырехзвездочной гостиницей Харькова является «Cosmopolit», арт-отель в составе бизнес-центра «Telesens» (открылся в конце 2005 г. на ул. Академика Проскуры).
В июне 2006 г. в центре города был построен и начал свою работу отель «Чичиков», который операторы позиционируют как гостиницу категории «****», однако официально такую информацию в органах статистики не подтвердили.
Летом 2007 г. в центре города открылся новый бизнес-отель «Аврора». В октябре бизнес-отель «Аврора» получил сертификат, подтверждающий его высокий уровень сервиса и комфорта. Отелю была присвоена категория «****».

Полный перечень всех гостиниц, далее описываемых в этом исследовании, приведен в таблице.

Таблица 1. Гостиницы Харькова (по состоянию на январь 2008)

№	Наименование	Кол-во номеров	Кол-во мест*	Кол-во мест**	Адрес
1	"ZS Клуб"	11	11	16	пер. 2-й Лесопарковый, 10
2	"Аврора"	37	37	75	ул. Артема, 10/12
3	"Глория"	80	93	116	ул. Плехановская, 57
4	"Джунгли"	26	26	54	ул. Киргизская, 19-Б
5	"Металлист"	210	366	369	ул. Плехановская, 92а
6	"Нарт"	12	12	24	ул. Пестеля, 47
7	"Росинка"	8	8	16	ул.Балакирева, 52
8	"Славия"	22	36	36	ул. Полтавский Шлях, 52
9	"Солнечный мотель"	21	42	42	Белгородское шоссе
10	"Чичиков"	52	68	85	ул. Гоголя, 6/8
11	"Экспресс"	68	106	106	пл. Привокзальная, 1
12	“Ахтамар"	6	6	12	ул. Крупской, 38
13	”Аэропорт”	23	29	29	ул. Аэрофлотская, 16
14	”Динамо”	22	27	29	ул. Динамовская, 3
15	”Дружба”	105	155	180	пр. Гагарина, 185
16	”Киевская”	64	73	101	ул. Культуры, 4
17	”Космополит”	29	36	38	Ул. Академика Проскуры, 1
18	”Меркурий”	35	52	70	ул. Харьковских Дивизий, 29
19	”Мир”	209	315	392	пр. Ленина, 27а
20	”Националь”	73	98	116	пр. Ленина, 21
21	”Старт”	33	49	61	ул. Плехановская, 18
22	”Турист”	148	210	255	пр. Московский, 144
23	”Харьков”	193	234	295	пл. Свободы, 7
	Итого:	1487	2089	2517

* - если рассматривать одноместное поселение в люксах и полулюксах
** - если рассматривать двухместное поселение в люксах и полулюксах

Рис.3. Структура распределения гостиниц по категориям – согласно сертификации

 

Рис.4. Структура распределения гостиниц по категориям

Гостиницы были разделены на три категории: высшая, средняя и низшая.

Спрос на рынке гостиничной недвижимости

Основной движущей силой развития гостиничной индустрии считается туризм. Количество иностранцев, желающих посетить Украину и Харьков, с каждым годом увеличивается, однако спрос на качество туристских услуг удовлетворить, пока не удается.
Среди экономических и социально-политических проблем, которые препятствуют развитию туризма в целом в Украине и Харькове в частности, можно назвать следующие:

1. недостаточное развитие инфраструктуры туризма: нехватка туристических офисов, указателей, туристических карт и путеводителей на иностранных языках;
2. отсутствие рекламы Украины за рубежом как страны, привлекательной для туризма, а также рекламы отдельных событий.

Однако, несмотря на эти трудности и проблемы, гостиничная отрасль остается достаточно стабильной. Ее успешному развитию способствуют такие объективные и постоянно действующие факторы, как ежегодный рост числа внутренних и иностранных путешественников, повышение благосостояния населения стран, развитие внешнеэкономических связей Украины и региона, общий рост потребления услуг и др.
Основными факторами роста спроса на услуги гостиниц, являются близость к Евросоюзу и подготовка к «Евро-2012», развитие международных бизнес-связей, и улучшение делового климата в стране.
В настоящее время в Харькове  на различных стадиях развития находится 5 проектов строительства гостиничных комплексов. Но, следует отметить, что, несмотря на перспективное увеличение номерного фонда, разрыв между спросом и предложением сохранит положительное значение.
Анализ и прогноз показателя емкости гостиничной инфраструктуры города в 2012 году показал, что дефицит номерного фонда сохранится на всех сегментах данного рынка (табл.).

Конъюнктурные показатели рынка гостиничного бизнеса по состоянию на 2012 г.
(количество номеров)

Категория гостиниц	Потенциальное предложение (учтены проекты)	Прогнозный спрос (учтена тенденция роста количества гостей города)	Требования УЕФА к размещению гостей и участников ЕВРО-2012	Интегрировано значение спроса	Дефицит номерного фонда
4****-5****	633	680	807	1487	854
2**-3***	724	1430	1000	2430	1706
1*	645	848	12500	13348	12703

 

Для того чтобы удовлетворить имеющийся показатель дефицита необходимо до 2010 года  построить в городе как минимум пять гостиниц высшей категории, девять – средней категории и порядка шестидесяти эконом-отелей.
Уровень доходности гостиничного бизнеса в городе Харькове на протяжении последних пяти лет находится в диапазоне 35-40 % в год.
Рентабельность проектов строительства гостиниц составляет 12-16 %, со сроком окупаемости инвестиций
6-8 лет.
В заключении следует отметить, что рынок гостиничного бизнеса Украины и города Харькова находится в  фазе активного роста и является одним из перспективных секторов инвестиционной деятельности как национальных, так и международных инвесторов. Одним из факторов, повлиявших на рост привлекательности сектора, является отмена в Украине гостиничного сбора с 1 января 2004 года и визового режима для граждан стран ЕС.
В силу своего географического расположения и климатических условий Украина имеет большие шансы стать одним из крупных туристических центров Европы.