Рынок офисной недвижимости

Предложение на рынке офисной недвижимости

Рис.6. Структура спроса  по месторасположению на рынке торговой недвижимости города Харькова

Совокупный объем предложения на рынке офисной недвижимости г. Харькова в начале 2008 г. зафиксирован на уровне    639 тыс.кв. м. Годовой прирост офисных площадей составил всего 2 %.
В течение 2007 увеличение объема предложения происходило в большей степени за счет реконструкции и перепрофилирования административных объектов.
Так, были перенесены на начало 2008 года сроки ввода в эксплуатацию бизнес-центра «Мегаполис» на наб.Крупской.
Из всего перечня площадей введенных в эксплуатацию в 2007 году следует выделить ряд построенных объектов офисного назначения.

Название	Адрес	Год сдачи в эксплуатацию	Класс	Общая площадь здания	Офисная площадь
Офисный центр "Велтон"	Иванова ул., 7/9	I кв. 2007 г.	В+	7065	5400
Офисный центр (ул. Рымарская)	Рымарская ул., 23а	I кв. 2007 г.	В-	1100	800
Офисный центр (Полтавский шлях)	Полтавский шлях, 152	II кв. 2007 г.	В	2500	2000
Выставочный центр "Радмир-Экспо-холл"	Академика Павлова ул.,  271	II кв. 2007 г.	В+	55000	1860
Торгово-офисный центр "Атриум"	Сумская ул., 102	IIІ кв. 2007 г.	В	4000	800

Рис.6. Структура предложения на рынке офисной недвижимости города Харькова

Удельный вес офисных площадей класса «В» в 2007 году вырос до 20 %, на начало года данный показатель был равен – 16 %.
В стадии активного строительства находятся 12 бизнес центров.
На этапе концептуальных проработок находиться  порядка 8 девелоперских проектов строительства объектов, в состав которых входит офисная составляющая.

 

Спрос на рынке офисной недвижимости

Структура спроса на офисную недвижимость в зависимости от класса

В настоящее время очевидна тенденция, когда арендаторы при выборе офиса в бизнес-центре обращают внимание как на уровень арендных ставок, так и на комплекс сервисных услуг.
Заметно возросла доля арендаторов, которые ориентируется на качественный офис с высоким уровнем сервиса.
Доля пользователей отдающих предпочтения офисным площадям класса «В» в 2007 году выросла на 8%.
Требования к местоположению офиса, его техническим характеристикам и размеру определяются, главным образом, видом и масштабом деятельности предприятия-пользователя.

Структура спроса на офисную недвижимость в зависимости от месторасположения

Интегрированное значение потребности на рынке офисной недвижимости в городе Харькове в краткосрочной перспективе - в ближайШие 2-3 года - прогнозируется на уровне 1 млн.кв.м. Низкий уровень вакантных площадей на рынке офисной недвижимости свидетельствует о том, что рынок далек от насыщения.
В структуре спроса на офисные помещения по профилю деятельности организаций-пользователей лидерами являются фирмы–представители сферы услуг.
В целом спрос формируется компаниями, специализирующимися на рынке финансовых, информационных услуг и телекоммуникаций, юридическими и консалтинговыми компаниями, а также промышленными и рекламными холдингами.

Ценовые показатели на рынке офисной недвижимости

Для рынка офисной недвижимости города Харькова на  протяжение последних пяти лет характерен постоянный и устойчивый рост ценовых показателей. В среднем арендные ставки за 2007 год выросли на 19 %, стоимость квадратного метра на 42 %.

Рисунок 7. Динамика среднерыночного значения арендной ставки на рынке офисной недвижимости

 

Рисунок 8. Динамика среднерыночного значения стоимости на рынке офисной недвижимости

Максимальный рост арендных ставок зафиксирован на сегменте офисной недвижимости классов «D и E» порядка 30 %. При этом ставки аренды на площади высоКОГО класса увеличились не более чем на 10 %.

Класс офисных площадей	Диапазон средних арендных ставок,  дол. США/кв. м	Диапазон средних цен, дол. США/кв. м
Класс «А»*	18-35	1600-2500
Класс «В»	15-30	1500-2200
Класс «С»	12-28	1300-1800
Класс «D и E»	10-18	1100-1700

* К объектам класса «А» были отнесены строящиеся БЦ, планируемый ввод в эксплуатацию 2008-2009 г.г., продвижение которых началось в 2007 году.

Наиболее перспективным сегментом инвестирования на рынке офисных объектов Харькова являются офисы класса «В», уровень доходности которых  составляет ~ 12-14%.
В целом по рынку наблюдается снижение показателя уровня доходности, связанное с более динамичным ростом цен на объекты офисной недвижимости в сравнении со ставками аренды.
Высокий спрос и недостаточное для его удовлетворения предложение провоцируют рост арендных ставок и цен. Также В ближайшем будущем резкого скачка арендных ставок и цен продажи не произойдет, впрочем, как и их снижения. Поступательный вывод на рынок новых площадей, который не сможет удовлетворить существующий спрос, будет способствовать дальнейшему поддержанию ценовых показателей офисных  площадей на высоком уровне.

Тенденции развития рынка офисной недвижимости

Основные тенденции развития рынка офисной недвижимости:

• рост спроса за счет высоких темпов роста численности занятого населения в сферах услуг;
• смещением потребительских требований потенциальных арендаторов, в пользу качественных, современных офисных помещений;
• увеличение числа представительств и филиалов иногородних и иностранных компаний;
• интенсивное развитие офисных проектов за пределами центрального делового района Харькова;
• увеличение количества проектов  многофункциональных комплексов, с включением в комплекс офисной составляющей;
• децентрализация рынка офисной недвижимости, формирование новых деловых районов;
• увеличение сроков аренды и числа сделок по предварительной аренде.